La chiusura forzata delle attività commerciali e professionali – non ritenute dal Governo come essenziali – ha portato moltissime aziende e professionisti a fare i conti con spese immutate ed incassi uguali a zero.
Il primo interrogativo che si è posto, allora, è se fosse possibile in qualche modo sospendere il pagamento dell’affitto dell’immobile dove si esercita la propria attività, almeno fino a quando questa non potesse essere ripresa.
Abbiamo capito che se aspettiamo le misure di aiuto governativo, stiamo freschi!
I tentativi di prevedere degli aiuti alle imprese si sono rivelati inadeguati e insufficienti in periodo di lockdown, figuriamoci come saranno dopo che sarà stabilita la riapertura totale!
In realtà è fondamentale fare un ragionamento più di lungo periodo perchè, ormai, è chiaro che anche con la riapertura delle attività, non riprenderemo immediatamente il flusso di lavoro ante Pandemia, complici le misure di sicurezza anti-contagio (distanziamento sociale e Dispositivi di Protezione Individuale) ed, anche, la concreta paura delle persone di recarsi in luoghi affollati.
Qual’è il primo passo da fare per risolvere il problema?
Prima di esaminare quali siano le possibili strade legali percorribili, ci tengo a sottolineare che è importantissimo mettersi seduti, fare un elenco dettagliato di tutti gli impegni economici che abbiamo con la nostra attività, quantificare nel dettaglio il cashflow e/o i risparmi da parte e poi rispondere alle seguenti domande:
- Per quanto tempo e in quale misura posso coprire gli impegni economici senza incassare nulla?
- Per quanto tempo e in quale misura posso sostenere gli impegni economici con incassi ridotti?
- Posso accedere alle forme di finanziamento garantite dallo Stato per far fronte al periodo emergenziale e post emerrgenziale?
- Quanto tempo penso sarà necessario per ritornare ad una situazione ante Pandemia?
Fare questa valutazione potrebbe essere molto doloroso e la tentazione potrebbe essere quella di rimandare, ma è importante – oserei dire vitale – per capire qual’è la scelta migliore da fare per non rischiare di perdere il controllo e farsi sfuggire la situazione di mano.
Cosa dice la legge
Fatta questa indispensabile analisi preliminare, sfatiamo subito un mito.
La situazione di emergenza e di post emergenza non permette – legalmente – di sospendere il pagamento dell’affitto e di mantenere la disponibilità dell’immobile.
Questo perchè l’affitto è un contratto a prestazioni corrispettive: denaro contro disponibilità dell’immobile.
Del resto se ti mettessi dalla parte del proprietario, penseresti di certo che la mancata possibilità di incassi non dipende certo da te, ma da fattori esterni. Quindi perchè dovresti lasciare l’immobile all’inquilino senza percepire un euro? (Pagandoci, peraltro, le tasse perchè l’Agenzia delle Entrate tassa il canone in base al contratto registrato e non in base all’effettivo incasso dello stesso).
Perciò gli strumenti legali che ti tutelano in un caso del genere sono:
– poichè non paghi per causa a te non imputabile, potrai essere esonerato dal risarcire i danni, ma non potrai sottrarti dal pagamento del dovuto;
– se invochi la “eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione” puoi chiedere il recesso dal contratto senza penali. In questo caso – e solo se il proprietario lo vuole – potrebbe offrirti di rinegoziare il canone per riportarlo ad equità, ma si tratta di una sua facoltà che è libero di esercitare o meno. Quindi pensaci bene prima di percorrere questa strada perché la scelta effettuata potrebbe essere irreversibile.
Cosa dice il contratto
Alcuni contratti potrebbero anche prevedere delle clausole ad hoc che disciplinano casi particolari come questi.
Vale comunque la pena leggerlo attentamente per vedere, se del caso, ci sia qualche spunto utile.
Ricorda che il contratto ha effetto di legge per le parti che lo hanno firmato.
Quindi se dovessi trovare qualche passaggio interessante sotto questo punto di vista, non farti sfuggire la possibilità di richiamarlo e farlo valere con il proprietario.
Il credito di imposta
La misura adottata dal Governo di prevedere un credito d’imposta pari al 60% del valore del canone di affitto, è una misura che riguarda solo una ristretta categoria di interessati.
Questo beneficio è riconosciuto solo per gli immobili di categoria C/1, cioè negozi e botteghe, escludendo tutti gli altri (come gli uffici ad esempio).
Quindi come fare?
Se dall’analisi che ti ho suggerito di fare hai concluso, purtroppo, che non puoi permetterti di continuare con la tua attività e che, quindi, la scelta migliore per te è chiudere, puoi ricorrere agli strumenti legali che ti ho indicato sopra: quindi recesso per eccessiva onerosità sopravvenuta e riconsegna dell’immobile il prima possibile.
Se invece – e te lo auguro – l’analisi ha dimostrato che, pur con difficoltà e sacrifici, riesci a sostenere il duro contraccolpo economico di questa epidemia, allora la cosa migliore da fare è quella di rinegoziare con il proprietario dell’immobile una riduzione del canone di affitto o una sospensione per un periodo determinato.
Quello che intendo dire è che se il contratto ha forza di legge tra le parti, le parti stesse – purché di comune accordo – possono modificare gli accordi precedentemente presi.
Quindi potresti pensare di concordare con il proprietario una sospensione totale del pagamento del canone per un periodo di qualche mese, con l’accordo di “spalmare” l’importo dei canoni sospesi nel periodo successivo (soluzione che ti dà molto ossigeno al momento, ma che si limita a spostare in avanti il problema e che, molto probabilmente,è anche più difficile da far digerire al proprietario).
La seconda opzione potrebbe essere quella di stabilire, per un periodo determinato, una riduzione del canone. Questo accordo integrativo, se fatto per iscritto e registrato, permetterà al proprietario di corrispondere le tasse in proporzione al canone ridotto e non a quello originariamente previsto da contratto. Quindi è sicuramente una soluzione più appetibile per il proprietario, soprattutto se il periodo di riduzione è piuttosto lungo e non si limita solo a qualche mese.
Questi sono solo due esempi di accordi, che si potrebbero anche combinare assieme (ad esempio per un primo periodo si potrebbe sospendere del tutto, per poi riprendere in forma ridotta per un secondo periodo, per poi tornare a regime e provvedere, in tutto o in parte, ad aggiungere al canone ordinario il pagamento dei canoni sospesi o ridotti).
L’accordo migliore è quello più sostenibile per te, in base alla situazione economica e finanziaria in cui ti trovi (per questo motivo ho posto l’accento, all’inizio di questo articolo, sull’importanza di capire effettivamente e nel dettaglio la tua situazione concreta, per avere ben chiaro fin dove puoi spingerti nella trattativa).
Ovviamente, per il buon fine di un accordo, è necessario tener conto anche delle legittime aspettative del proprietario, bilanciandole sapientemente con le tue.
E se ci sono garanzie?
A questo proposito voglio segnalarti che cominciano a pervenire dei provvedimenti giudiziali a tutela di chi è in seria difficoltà a causa di questa Pandemia.
Il Tribunale di Venezia, ad esempio, ha recentemente vietato temporaneamente ad una Banca di pagare una garanzia contratta a favore del proprietario di un immobile commerciale, affittato ad una azienda che, purtroppo, ha dovuto chiudere l’attività ed ha comunicato il recesso dal contratto di locazione.
In casi come questi, l’intervento tempestivo ed anticipatorio ha messo al riparo l’azienda dal pericolo di trovarsi indebitata con la Banca per effetto di tale garanzia.
Naturalmente ora dovrà esserci il giudizio di merito (cioè la causa vera e propria), che potrà confermare o revocare l’ordinanza.
Tuttavia fa piacere che ci sia qualche segnale favorevole nei confronti di chi, suo malgrado, si trova in grossa difficoltà a causa di questo evento così straordinario e imprevedibile.
E’ un periodo molto complicato, sotto ogni punto vista, ma il consiglio che voglio darti è che, nell’auspicio che tu non debba arrivare al punto di chiudere la tua attività, la cosa peggiore da fare in questa drammatica situazione è quella di attendere passivamente gli aiuti esterni – che non arrivano e che, se arrivano, sono del tutto insufficienti – ma di prendere in mano la situazione, analizzarla, chiedere l’aiuto che ti è necessario e di essere parte attiva e proattiva per trovare la soluzione migliore.
Questo è un periodo difficilissimo per tutti; però è anche un momento in cui abbiamo avuto l’occasione di toccare con mano e di renderci conto di quali sono le cose davvero importanti. La buona salute non è una cosa così scontata; quindi se hai la fortuna di avere quella, davvero tutti gli altri problemi si possono sempre, in qualche modo, gestire e risolvere.
“Fai quello che puoi con quello che hai, nel posto in cui sei. Theodore Roosevelt”
